19999 Stevens Creek Blvd #315 – 2 bedroom, 2 bathroom penthouse condo at Travigne Villas – Cupertino school district

For those of you that are not familiar with some of the newer condo developments in Cupertino, Travigne Villas is a mixed-use development at the corner of Stevens Creek Blvd and Blaney Ave that replaced the strip-mall and creamery that was there for many years. The commercial building has its frontage on Stevens Creek while the condo building sits behind it.

The condo listing in question is on the 3rd floor of this 3 story building with views of the Santa Cruz mountains. It features 2 bedrooms and 2 full bathrooms on one level with only one attached wall.

L.P. Collins elementary school is just steps down Blaney and Lawson Middle school is a block away. The high school is Cupertino High and with the recent changes in the U.C. eligibility standards it will most likely become more attractive.

The property website – with photo gallery and video – can be found at: http://www.dianalangley.com/TravigneVillas

227 Rockridge Rd, San Carlos: fantastic views yet a walk away from downtown San Carlos

There are not that many places to have spectacular views in San Carlos while staying east of the Alameda, south of San Carlos Ave and within walking distance to downtown. Either you need to go live on Elizabeth St or Rockridge Rd.

227 Rockridge Rd is nice and unassuming from the street, but once inside you are blown away by the wide views of the bay and on the deck you find out there is plenty of usable land with a myriad of uses.

I’m sure many residents of San Carlos have driven by this cul-de-sac without realizing what an amazing setting this can be. You don’t need to drive up Melendy, Club or Brittan to have unobstructed view. You can find it right there near downtown San Carlos

510 Gilbert Ave, Menlo Park: incredible deal on new construction in the Willows

510 Gilbert was recently reduced to $1,449,000 from $1,649,000 which constitutes a dramatic price reduction for this 4 bedroom, 3 bathroom new construction home.

If one looks at similar properties on the peninsula, from Burlingame down to Los Altos/Mountain View, one can’t help but conclude what an amazing deal this is. For example, the new construction homes on Oakview in San Carlos are currently listed around $1.6m.  This is for homes of similar size without the convenience of being very close to downtown Palo Alto and not quite as commute friendly.

If you’re looking in Menlo Park or more specifically the Willows, let this home be the measuring stick.

Eichler home tour in Palo Alto

Our colleague Desiree Docktor at Alain Pinel Realtors in Palo Alto is helping organize a tour of 12 Eichler homes in Palo Alto that benifits Peninsula Habitat for Humanity.

The details on the home tour are below:

– Date:   September 6, 2008

– Time: 10:00 AM – 4:00 PM

– Starts: Eichler Swim & Tennis3539 Louis Rd, Palo Alto, CA 94303

– Donation: $40.00

– Benefits: Peninsula Habitat For Humanity “A Hand Up – Not A Handout”

For more information email info@eichlerhometourspaloalto.com or call 650.568.7337

4 Steps to a Successful 1031 Exchange

Remember these four steps so your next 1031 Exchange is 100% tax deferred: 


– Qualify:  Make sure the properties qualify for a 1031 Exchange.  Properties used for business or investment purposes within the U.S. qualify. 

– Replace: Re-invest all of your cash and purchase a property of equal or greater value.

– Identify: Identify your potential replacement property (or properties) on day 45.

– Close: Make sure you acquire your replacement property on or before day 180.  


Housing Assistance Act of 2008: Homeowner's Exemption and investment properties

Important News for Investors Regarding the “Homeowner’s Exemption”

One strategy taxpayers have used to avoid paying capital gains taxes has been to convert a rental property into a primary residence and later sell the property to take advantage of the Homeowner’s Exemption. The Homeowner’s Exemption (Section 121 of the Tax Code) allows a taxpayer to exclude up to $250K ($500K for married couples) of gain realized on the sale of a primary residence. An example of a common strategy has been:

  • Taxpayer acquires rental property in 2000 for $100K.
  • Taxpayer rents the property out for three years.
  • In 2003, taxpayer moves into the property as his/her primary residence.
  • In 2005, taxpayer sells the property for $600K.
  • Taxpayer (married couple) avoids paying taxes on the entire gain ($500K).

Unfortunately, The Housing Assistance Act of 2008, recently signed by President Bush, includes a modification to the Homeowner’s Exemption that renders the above strategy less effective. 

Effective January 1, 2009, the Homeowner’s Exemption exclusion will not apply to gain that is allocable to periods of “non qualified use”.

Non qualified use refers to periods that the property was not used as the taxpayer’s primary residence.  In our example above, the three (3) years the property was rented out is considered non qualified use, so three fifths (3/5) of the gain is ineligible for tax exclusion.  IMPORTANT NOTES:

  •  Non qualified use prior to January 1, 2009 is not taken into account.  So a property rented from 2006 to 2009, then lived in from 2009 to 2011 would qualify for the full exclusion.
  • The allocation rules only apply to periods prior to conversion to a primary.  Thus if a property was lived in for 2 years, then rented out for 3 years, and sold, the taxpayer will still receive the entire exclusion amount. 

If you have questions regarding the changes, please call Asset Exchange Company at 877-471-1031.  It is always advisable to consult with a tax or legal advisor on these issues.  


115 Cherry Wood Ct, Los Gatos (Los Gatos Woods development)

The Los Gatos Woods town home developments is one of those hidden gems located in the northern most section of Los Gatos proper. The Wimbledon development in the back of Courtside Club is better known but is at a slightly higher price point because of Los Gatos schools.


The whole development falls within the Campbell Union school district which features Marshall Lane Elemtary, Rolling Hills Middle and Westmont High schools.


Commute-wise this town home is a winner being close to Hwys 85, 17 and Lawrence and San Thomas Expressways. As an added bonus the Winchester VTA Light Rail station is close by.


Please check out the property website for photos, a video and a list of features.

Acheter des propriétés fractionnées aux États-Unis

La propriété fractionnée fait fureur dans les pays anglo-saxons. Cet achat à plusieurs permet de limiter le prix de revient d’une résidence secondaire.

Une bonne idée pour profiter de la crise et acheter aux États-Unis.

 

Le guru des propriétés fractionnées, Andy Sirkin, est interviewé par La Tribune

 

La transcription est ci-dessous:

Quelle est la différence entre le « timeshare » et la propriété fractionnée ?

Sur le papier, il n’y en a pas. Mais, dans les faits, cela tient au nombre de propriétaires.

Avec le timeshare, ils sont si nombreux que la formule s’apparente à une sorte de préachat de vacances.

Alors qu’avec la propriété fractionnée on compte généralement entre quatre et douze propriétaires qui ont vraiment le

sentiment de posséder le bien dont ils ont la jouissance quelques semaines par an.

Par ailleurs, dans ce cadre, les copropriétaires gardent le contrôle direct de l’entretien de leur bien.

Ils prennent toutes les décisions en commun, selon des règles édictées dans le contrat qui les lie.

 

Comment ces petits groupes se forment-ils ?

Soit un promoteur se charge de créer la structure et de trouver les acquéreurs comme il le ferait pour un bien vendu à un seul propriétaire.

Soit un propriétaire se rend compte qu’il ne profite que peu d’une résidence secondaire et souhaite réduire ses frais non pas en le louant mais en en partageant la propriété avec d’autres

personnes.

Soit il s’agit de personnes qui se connaissent et souhaitent pouvoir jouir d’un bien quelques semaines par an dans une ville donnée sans avoir à débourser des montants importants pour son achat, son aménagement et son entretien.

Soit il s’agit d’une personne seule qui trouve un bien qui lui plaît et demande à un agent immobilier de lui trouver des acquéreurs pour l’accompagner dans le partage qu’il compte faire du bien.

Dans tous les cas, il faut savoir que le prix d’une part n’est pas que lié au prix d’achat du bien. Par exemple pour deux mois par an, les parts valent plus qu’un sixième de sa valeur.

 

D’autant qu’il faut créer une société pour gérer le bien.

Oui. C’est un sujet crucial. Sa localisation comme sa nature juridique dépendront à la fois de la localisation du bien, du lieu d’habitation des acquéreurs

et de leur nombre.

Si le bien et ses acquéreurs sont américains, on se contentera d’une acquisition en indivision.

S’il s’agit d’un appartement situé aux États-Unis, et si les propriétaires sont étrangers, on peut créer une structure intermédiaire qui va acquérir le bien.

Mais je le déconseille, notamment pour les Français, car le plus important dans un tel montage est de pouvoir faire respecter les clauses du contrat et, en lamatière,

il sera plus rapide et moins coûteux de s’appuyer sur le droit américain.

Car le concept de propriété fractionnée est très développé outre-Atlantique, ce qui n’est pas encore le cas en France, où il pâtit encore de la mauvaise image du timeshare.

D’ailleurs, même pour les étrangers qui veulent acheter en France, je conseille de créer des structures juridiques dans leur pays — il en faut au moins deux — qui vont détenir les parts de la société civile immobilière détenant le bien français. Cela sera plus simple, s’ils souhaitent vendre leur part.

 

Comment cela se passe-t-il quand on

veut céder ses parts ?

Cela dépend du contrat. Parfois, il n’existe aucune contrainte et la part peut être vendue librement.

Parfois, le groupe, lors de sa constitution, a défini un cadre qui encadre la cession.

Deux cas typiques : un droit de préemption qui permet aux autres copropriétaires d’acquérir la part cédée en priorité et un droit de veto qui permet à une majorité qualifiée de bloquer la vente si l’acquéreur ne leur convient pas.

Les deux peuvent coexister. Lorsque je définis le contenu d’un contrat avecmes clients, j’ai pour habitude de dire qu’il s’agit d’une sorte demini-constitution qui va régir la gouvernance.

Il convient donc d’y porter une grande attention. Certains n’ont que faire de savoir qui va occuper le bien lorsqu’ils ne sont pas là, d’autres y accordent une importance extrême.

Beaucoup de propriétés fractionnées sont détenues par unemême famille ou par une bande d’amis.

Proposition 8 – Your avenue for property tax relief

Let’s consider the following scenario: you bought your home very recently and  the market in your neighborhood is now softer than when you bought your home bringing the market value of your home under your purchase price. Also, your property taxes are based on that purchase price.

This scenario is unfortunately not so hypothetical for some home owners out there. What to do? 

Well, this is where Proposition 8 may come to the rescue.  It is important to keep in mind that the Prop 8 reductions in value are temporary reductions. 

Every county will different rules and ways of dealing with requests for temporary assessment relief. Links to Prop 8 related pages are below:

For Santa Clara county it would be best to file before June 15, so you have time to appeal.